Built to Suit (BTS) – Aspectos Fundamentais, Agentes e Alternativas

 

O Built to Suit (BTS) pode ser definido como uma operação imobiliária na qual o Locador constrói ou reforma um edifício em seu terreno ou adquire inicialmente um terreno determinado pelo Locatário, e esse se compromete em alugar o imóvel por tempo determinado pagando os alugueres devidos.

A relação principal é a locação predial urbana comercial, mas as obrigações assumidas pelas partes vão além da simples entrega das chaves do imóvel e o pagamento das prestações mensais (alugueres).

As partes principais dessa relação são:

a) Locador; e
b) Locatário

Entretanto, dependendo do formato da operação, da dimensão da edificação, dos custos envolvidos, pode haver a presença de outros agentes, como, por exemplo, i) permutante; ii) investidor; iii) garantidores (fiadores), etc.

Habitualmente a operação se inicia pela iniciativa do Locatário que pretende estabelecer-se em determinado local onde há apenas um terreno. As especificações do terreno e da edificação são pré-determinadas pelo Locatário.

O proprietário do terreno, conforme a melhor satisfação dos seus interesses e possibilidades, pode:

i) comprometer-se em edificar conforme as especificações utilizando o capital próprio;
ii) permutar o imóvel com eventual interessado em construir e participar do recebimento dos alugueres;
iii) vender o imóvel para eventual interessado em construir;
iv) captar recursos financeiros para a construção do edifício;

Satisfeitos os requisitos para a formalização do compromisso de construção, as partes envolvidas celebrarão os instrumentos da operação, determinando as obrigações assumidas por cada uma das partes.

As condições da relação de locação poderão ser personalizadas, exceto quanto às normas previstas na Lei de Locações (Lei n° 8.245/1991).

Referida Lei, com o objetivo de preservar a relação originariamente celebrada e proporcionar segurança jurídica aos envolvidos, prevê que o Locador não pode reaver o imóvel alugado, entretanto, o Locatário poderá devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.

As operações de BTS proporcionam como benefícios o alongamento do prazo de locação e pagamento da construção, segurança ao investidor quanto ao retorno do capital aportado, investimento no mercado imobiliário não tradicional (como locação simples, compra e venda, incorporação, etc.), redução e prevenção de custos tributários (ITBI, Amortização, Depreciação, etc.).

Ainda, a estruturação e formalização da operação podem adaptar-se aos agentes envolvidos (proprietário, investidor, garantidores, etc.), demonstrando-se interessante, inclusive para veículos relacionados ao mercado financeiro e de capitais como Fundos de Investimentos, Companhias Securitizadoras de Créditos, etc.

Finalmente, é essencial que todas as relações estejam devidamente instrumentalizadas, prevendo as obrigações e benefícios de todos os envolvidos, e, quando necessário, devidamente registrados perante os órgãos competentes.