Entenda o que compõe a carteira do Fundo Imobiliário Investido
O patrimônio dos Fundos Imobiliários (FII), como o próprio nome já indica, é composto por casas, apartamentos e terrenos, entre outros imóveis. Porém, há mais tipos ativos que podem compor o FII — desde a participação em sociedade que exercem atividades imobiliárias até cotas de outros Fundos Imobiliários. Logo mais, vou listá-los, mas antes, vou contextualizar melhor o assunto.
Ao investir em uma companhia de capital aberto na Bolsa De Valores, por exemplo, o investidor compra uma participação de todo o patrimônio da sociedade representada por uma ação. Nesse caso, há uma divisão clara entre o patrimônio da companhia, que dispõe de personalidade jurídica própria, e o patrimônio do investidor, que são as ações adquiridas e eventuais outros bens.
Já no caso da aquisição de cotas de um Fundo de Investimento — seja imobiliário, ações ou renda fixa — , o investidor terá a participação proporcional às cotas dos seus ativos na carteira do Fundo.
De acordo com a definição legal, o fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de condomínio de natureza especial. É exatamente isso que diz o Art. 1.368-C do Código Civil. Ou seja, o fundo de investimento não dispõe de personalidade jurídica e, por isso, não há distinção clara entre o patrimônio do Fundo e do Investidor.
LEIA TAMBÉM: Qual é o Melhor Caminho para Investir em Créditos: Conheça as Alternativas mais Utilizadas por Empresários de Sucesso
Por que preciso saber o que tem no meu FII?
Agora que você já sabe o que é o FII e antes de dar continuidade ao assunto, considero importante você entender porque deve saber o que tem no seu Fundo de Investimento Imobiliário.
Compreender o que tem na carteira do seu FII vai ajudá-lo a verificar se os seus objetivos de investimento estão sendo cumpridos ou não. Pode prevenir eventuais surpresas com investimentos em sociedades vazias e com maus ativos ou ativos sem formalização adequada na transferência e/ou propriedade. A responsabilização por dívidas de sociedades e cobranças inesperadas decorrentes dos ativos que compõem a carteira do FII também podem ser evitadas quando o investidor tem esse conhecimento a respeito do seu FII.
Confira 5 ativos que podem constar nas carteiras dos FII
1. Quaisquer Direitos Reais Sobre Bens Imóveis
Os Direitos Reais estão previstos no artigo 1.225 do Código Civil. Eles podem ser:
- Propriedade, imóvel;
- Superfície;
- Usufruto;
- Direito do Promitente Comprador do Imóvel;
- Penhor.
2. Valores Mobiliários (Debêntures, Ações, Certificados, Ações, etc.)
Os emissores devem ser registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e, além disso, a atividade preponderante imobiliária deve ser permitida aos FII.
3. Ações ou Cotas de Sociedades
As sociedades devem ter atividades permitidas aos FII como único propósito.
4. Cotas de Fundos de Investimento em Participações – FIP
As cotas de Fundos de Investimento em Participações devem ter como política de investimento, exclusivamente, as atividades permitidas aos FII ou, então, de Fundos de Investimentos em Ações (FIA) Setoriais na Construção Civil ou no Mercado Imobiliário.
5. Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)
Como segregar o patrimônio do Fundo e o do Cotista?
Ainda que as instituições responsáveis pela gestão e administração fiduciária do fundo disponham de organização suficiente para apresentar um aspecto de segregação entre o patrimônio do Fundo e o do Cotista, legalmente essa separação é frágil.
É por essa razão que, neste texto, nossa análise está relacionada à importância de o investidor saber quais são os ativos que compõem o patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, ao qual pretende se tornar cotista ou verificar se reveste nessa situação.
Inicialmente, é relevante expor quais são os ativos que podem ser adquiridos pelos Fundos de Investimento Imobiliários, conforme previsto no artigo 45 da Instrução CVM 472/2008. Veja a transcrição dele:
Art. 45. A participação do fundo em empreendimentos imobiliários poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos:
I – quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
II – ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII;
III – ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII;
IV – cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;
V – certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM no 401, de 29 de dezembro de 2003;
VI – cotas de outros FII;
VII – certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estes certificados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor;
VIII – letras hipotecárias;
IX – letras de crédito imobiliário; e
X – letras imobiliárias garantidas.
Pode-se observar que são inúmeras as opções de ativos que podem ser selecionadas pelos gestores para aquisição pelos Fundos de Investimentos Imobiliários, cada um com uma característica e riscos distintos.
Por outro lado, examinando o inciso I do artigo 45 — “quaisquer direitos reais sobre bens imóveis” — , é perceptível que há a necessidade de socorrer-se do dispositivo que define “Direitos Reais”, isto é, o artigo 1.225 do Código Civil. Confira o que ele prevê:
Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese.
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII – a concessão de direito real de uso; e
XIII – a laje.
Todos os Direitos Reais descritos acima podem compor o patrimônio dos Fundos de Investimentos Imobiliários, sendo essencial chamar atenção para a forma de transmissão, como está previsto no artigo 1.227 do Código Civil. Veja:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Portanto, ainda que a negociação tenha ocorrido por meio de instrumento particular, como a promessa de venda e compra de bem imóvel, deve-se levar o instrumento à registro à margem da matrícula do imóvel negociado para que os efeitos sejam válidos a terceiros.
Essas diligências devem ser cumpridas pelos gestores do Fundo de Investimento Imobiliário e também verificadas pelas Administradoras Fiduciárias, pois são condições para a realização perfeita do negócio jurídico resguardado de segurança jurídica.
Outros ativos que merecem especial destaque estão previstos no inciso III. São ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII. Possuindo o Fundo de Investimento Imobiliário participação em sociedades com personalidade jurídica, é essencial que haja controle e ingerência dos gestores nas atividades desempenhadas.
LEIA MAIS: Prestadores de Serviços Essenciais dos Fundos de Investimento: Abordando a Administração e Gestão
Como saber quantas sociedades são investidas do Fundo?
Ao analisar um Informe Mensal apresentado pela administradora do Fundo de Investimento Imobiliário, não é possível saber quantas sociedades são investidas do Fundo ou qual é o patrimônio dessas sociedades. Isso porque, mesmo que a norma estabeleça que essas sociedades tenham como único propósito as atividades permitidas aos Fundos de Investimento Imobiliários, não é possível saber por meio do Informe Mensal qual é a atividade formal (contrato ou estatuto social) e efetiva (prática) da sociedade.
Caso o empreendimento dessa sociedade, cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII tenha insucesso, pode haver repercussão para o patrimônio do Fundo que, pela ausência de personalidade jurídica, pertence aos cotistas.
VEJA TAMBÉM: A Verdade Sobre a Tokenização de Ativos: Como Transformar Ativos em Dinheiro – Inclusive Precatório
O que o investidor deve saber sobre o FII?
Orientamos que, em primeiro lugar, o investidor interessado no Fundo de Investimento Imobiliário leia com cuidado o regulamento — especialmente o capítulo dedicado à Política de Investimento. É ela que prevê todos os ativos e proporções de concentração por espécie, emissor, entre outros, que podem ser adquiridos pelos Fundos representados por gestores.
Além disso, o regulamento é o documento no qual constarão os riscos e responsabilidades que poderão ser impostas aos cotistas. O regulamento e as demais informações sobre os Fundos de Investimentos regulados pela Comissão de Valores Mobiliários podem ser acessados no portal da CVM. Contudo, é importante mencionar que essas informações podem não refletir a alocação dos ativos do Fundo no exato momento, pois trata-se de relatório de informações precedentes.
Os portais da administradora fiduciária, da gestora ou dos distribuidores do Fundo também têm referências significativas, como regulamento, informativo mensal, lâminas de informações e cartas do gestor contendo a rentabilidade passada, a distribuição setorial dos recursos e outras características do fundo. O investidor ainda pode apresentar suas dúvidas ao departamento de relações com investidores, seja sobre a alocação dos ativos, prognósticos, riscos, fatores fiscais, ou outros.
Finalizamos este texto ressaltando que cabe ao investidor diligenciar perante as entidades reguladoras do Mercado Financeiro e de Capitais em busca de informações sobre alocação do patrimônio do Fundo Imobiliário, assim como fazer pesquisas adicionais junto a gestores, administradores fiduciários e distribuidores para se manter convicto das suas decisões de investimento.
Gostou deste conteúdo sobre Fundos de Investimentos Imobiliários e seus ativos? Compartilhe com quem se interessa pelo tema e acompanhe nosso blog para ficar por dentro de assuntos importantes sobre o Mercado Imobiliário, Mercado de Créditos, Mercado Financeiro e de Capitais!
